Husbyggarens checklista

Husbyggarens checklista

Att bygga ett nytt hus är förmodligen den största investeringen du gör i ditt liv och då är det viktigt att du och din familj blir nöjda. Vare sig du ska köpa ett arkitektritat hus eller ett typhus från en leverantör är det bra att veta vad det innebär att bygga hus. Det är flera olika delar i processen som är bra att känna till och förhoppningsvis underlättar denna checklista för dig när du ska bygga ditt hus. Men det är viktigt att komma ihåg att inget husköp är det andra likt.

Steg 1 – TOMTKÖP

Välj bland flera tomter
Fundera på var du egentligen vill bo. I tätorten? På landet? Titta gärna på några olika typer av tomter, innan du tar beslutet. Se även över kommunikationer, barnomsorg och annan service som kan vara en avgörande faktor.

Får tomten bebyggas?
Lita inte på säljarens uppgifter. Gå till kommunens stadsbyggnadskontor och ta reda på vilka bestämmelser som faktiskt gäller då kommunen har detaljplaner som visar vilka regler och planeringar som måste följas. Funderar du till exempel på att även bygga ett garage eller förråd, bör du även kolla upp det med din kommun, eftersom detta inte alltid är tillåtet. Om du köper tomten av en privatperson bör du låta en markkonsult göra en geoteknisk undersökning för att se till att marken går att bebygga.

Belastas fastigheten av något servitut eller är tomten pantsatt?
Lantmäteriet har information om servitut* i fastigheter och tingsrätten kan visa gravationsbevis** för den aktuella tomten.

Hur är omgivningen planerad?
Ska andra hus byggas i närheten eller ska nya vägar dras förbi den tänkta husknuten?

Vilka kostnader tillkommer?
När huset är på plats, betyder det inte att utgifterna är slut. Tänk på att en avstyckning*** kostar mellan 15 000 och 20 000 kronor. Andra kostnader som kan tillkomma kan vara gatubyggnadskostnad, anslutning av vatten och avlopp eller elledningar.

* Servitut – Kommunen eller någon annan kan ha rätt att utnyttja din tomt för att till exempel bygga en brunn, en väg eller anlägga en brygga.

**Gravationsbevis – Ett bevis angående fastighet eller tomt med uppgifter om ägare, inskrivningar med mera.

*** Avstyckning – En stor tomt kan ibland styckas av i två eller fler tomter.
Detta sker med hjälp av Lantmäteriet.

steg 2 – HUSVAL

Vad får bygget kosta?
Utgå från din hushållsbudget och sätt en övre gräns för vad din ekonomi klarar. Gör en boendekalkyl med hjälp av din bankman. Det finns även bra verktyg på webben som gör det lättare att göra en boendekalkyl.

Produktionskostnadskalkyl
Kräv en produktionskostnadskalkyl av företaget, som innehåller alla kostnader, och se till att de är jämförbara. Vad ingår egentligen? Vitvaror, fönster, trapp till övervåning och så vidare.
Hur ska huset se ut?
Det första du bör bestämma dig för är om du vill ha ett hus ritat av en arkitekt eller om du ska köpa ett typhus direkt från en leverantör. Även typhusen går många gånger att anpassa efter familjens önskemål och behov.

Arkitektritat
Väljer du att anlita en arkitekt bör du börja med att fundera på vilket typ av hus du vill ha. Efter detta kan en byggkonsult göra en mer exakt kostnadsberäkning. Se till att lämna in dina ritningar till olika företag för att få en offert för bygget. På det viset kan du se vem som är mest prisvärd och passar din budget. En byggkonsult gör en mer exakt kostnadsberäkning.
Färdigt hus
Monteringsfärdiga hus finns i många olika utföranden. En del hus passar bäst för den som vill göra mycket av arbetet själv medan andra husleverantörer kan hjälpa den som inte vill bekymra sig om själva byggandet, utan vill få så nyckelfärdigt som möjligt.
Banklån
Hur mycket får du låna? Kontakta banken för att få en övre gräns för hur mycket du får låna.

Bygglov
Kontakta byggnadsnämnden i den kommun där du tänkt bygga. Tillsammans med din husrepresentant utformar du ansökan. Utifrån nybyggnadskartan upprättas en situationsplan. Här finner du uppgifter om anslutningspunkt till kommunalt vatten och avloppsnät. Du behöver ha ritningar som innehåller rätt information om ditt husbygge. På din kommuns webbplats hittar du i regel detaljerade anvisningar om bygglov, avgifter med mera. Du ska få svar på din ansökan efter senast 10 veckor, enligt den nya plan- och bygglagen som trädde i kraft den 2 maj 2011. Priset varierar beroende på hur stort hus du ska bygga och om det finns detaljplaner framtagna för tomten, men brukar normalt ligga mellan 10 000 och
40 000 kronor.

Handlingar som ska lämnas in vid ansökan är:
• huvudritningar med plan och fasader
• sektionsritning
• situationsplan
• tekniska beskrivningar
• anmälan av ansvarig byggledare
• anmälan av kontrollansvarig

steg 3 – FÖRE BYGGSTART

Byggledare
Byggledaren är den person som organiserar, leder och kontrollerar bygget. Denna konsult ska vara med redan från början eftersom han/hon håller koll på tid och pengar. Detta behövs dock inte om man köper ett typhus.

Vem ska leverera huset?
Den eller de som får förtroendet att leverera ditt hus ska ha en representant som du samarbetar med. Ett husbygge kräver ett bra samarbete mellan byggherre och säljare. Det finns många olika sätt att bygga hus på. Vissa husföretag färdigställer i princip hela huset innan det levereras till byggplatsen. I stora drag handlar det dock om att man kan ha avtal med bara en eller med flera parter innan huset är färdigbyggt.

Totalentreprenad, delad entreprenad
eller generalentreprenad?

Totalentreprenad
Vid totalentreprenad ansvarar en entreprenör för hela bygget, från första ritningen till dess att allt är klart. Viktigt är i detta fall att precisera exakt hur man vill att allt ska se ut och hur det ska användas.

Delad entreprenad
Vid delad entreprenad skriver du ett avtal med varje företag som är inblandat, ett med elinstallatören, ett med golvläggaren och så vidare. Väljer du denna entreprenadform måste du se till att varje entreprenör ger ett tioårigt konsumentskydd och att någon av entreprenörerna tar på sig helhetsansvaret och att detta regleras i ett särskilt kontrakt er emellan. Vanligast när man anlitar ett husföretag är att husföretaget försäkrar alla entreprenörer under förutsättning att entreprenören är seriös och har sina räkenskaper iordning, samt godkänns av försäkringsbolaget.

GeneralentrepRenad
Generalentreprenad kallas det om du till exempel tecknar avtal med en arkitekt att sköta projekteringen* och generalentreprenad med en byggmästare att bygga huset efter angivna ritningar. Då ska generalentreprenören svara för allt utom projektering. Ett problem med denna typ av entreprenad kan dock vara att utreda vem som ansvarar för vad om något går fel – projektören eller generalentreprenören.
Kontrakt
En viktig detalj att ta med i kontraktet är en utfästelse om datum för när huset ska vara klart för inflyttning och en särskild bötesklausul vid händelse av försening. Naturligtvis ska också priset finnas med i kontraktet. Är du det minsta tveksam angående kontraktets utformning, anlita juridisk eller teknisk expertis innan du skriver under. Det är väl investerade pengar. Efter att du skrivit under kontraktet ska det skickas till husföretaget, som är din avtalspart, för underskrift. När du sedan får tillbaka det underskrivna kontraktet, kanske tillsammans med ritningarna på ditt hus, har ni ett bindande avtal. Om det är flera parter som ska utföra ditt husbygge så behöver inte alla avtal skrivas precis samtidigt. Byggfelsförsäkring behövs alltid. Vänd dig till byggnadsnämnden i din kommun.

Byggherre
Som beställare är det du som blir byggherre och därmed får yttersta ansvaret för husbygget. En byggherre har ett övergripande ansvar för byggprocessen gentemot myndigheterna. Byggherren bestämmer över husets utseende inom de tillåtna ramarna och bestämmer vilka som deltar i byggprocessen. Det är också byggherrens ansvar att lagar, föreskrifter och tekniska specifikationer följs. Därför är det viktigt att ha seriösa och välkända avtalsparter med sig genom byggprocessen.

steg 4 – BYGGPROCESSEN

Ritningar
Tillsammans med säljaren bestämmer du hur du vill att huset ska utformas. Du måste godkänna de ritningar som ligger till grund för den slutgiltiga beställningen av ditt hus.

Byggnadskreditiv
När du ska börja bygga behöver du ett byggnadskreditiv som du ansöker om hos banken. Ett byggnadskreditiv är ett lån som betalas ut successivt allteftersom byggkostnaderna uppstår. Storleken på detta motsvarar det slutliga lånebehovet och löper vanligtvis med rörlig räntesats som är högre än den för bottenlån. När bygget är klart läggs lånet om till ett vanligt bolån om du väljer att ta bolånet i samma bank. Vissa husföretag har även möjlighet att hjälpa dig med finansieringen.
Kontrollansvarig
För alla byggprojekt ska det finnas en kontrollansvarig gällande bestämmelser. En lista på riksbehöriga kvalitetsansvariga finns på Boverkets hemsida. Denne ska följa bygget och se till att kontrollplanen följs under byggets gång. Du bör avtala med den kontrollansvarige om vilka uppgifter han eller hon ska utföra under byggprocessen. Kostnaden för en kontrollansvarig brukar hamna kring 10 000 kronor för ett genomsnittligt villabygge. Var det slutliga priset hamnar beror dock på byggets komplexitet.

Startintyg
Det som tidigare kallades bygganmälan har ersatts med ett startmöte hos kommunen. Vid detta tillfälle skall kommunen skriva ut ett startintyg innan man får påbörja
byggnationen.

Utsättning
Det första som görs när man beviljats byggnadslov och alla kontrakt är klara är en utsättning av huset. En utsättning innebär att husets exakta läge på tomten markeras av kommunens tjänstemän.

Grunden
Grundläggningen och resning av stommen går ganska fort. En enkel platta till grund kan ta någon vecka att lägga och resning av stommen cirka fyra veckor om mycket är tillverkat i förväg. Däremot tar det längre tid att inreda huset, det vill säga resa innerväggar, tapetsera, sätta upp kök och lägga golv. Här får man räkna med en till fyra månader.

Byggfelsförsäkring
En byggfelsförsäkring krävs alltid vid nybyggnation av en- och tvåbostadshus. Detta gäller för både permanentboende och fritidshus och oavsett om du gör allt jobb själv eller anlitar en hantverkare. Undantag kan göras för fritidshus som är av enklare standard och har ett lågt skyddsvärde.

Färdigställandeskydd
Ett färdigställandeskydd behövs i samtliga fall där en entreprenör är inkopplad. I praktiken innebär det att tio procent av hela produktionskostnaden säkras genom en försäkring eller en bankgaranti för att täcka oförutsedda händelser under byggets gång. Det kan handla om att byggaren av någon anledning inte kan slutföra arbetet, exempelvis på grund av en konkurs.

Slutbesiktning
Då huset är färdigt ska en slutbesiktning utföras av en besiktningsman för att reglera förhållandet mellan dig och entreprenören. Du som byggherre väljer besiktningsmannen. Övriga besiktningar kan komma i fråga under byggets gång, detta meddelar kommunen när du beviljas bygglov.
Den kontrollansvarige ska anmäla till byggnads-nämnden när bygget är färdigställt genom att skicka in ifyllda kontrollplaner. Om du inte genomför någon slutbesiktning övergår ansvaret när du faktiskt flyttar in. Du som kund måste få ett slutintyg för att flytta in, detta är väldigt viktigt. Om du flyttar in innan slutintyg utfärdats kan du få betala böter.

steg 5 – INFLYTTNING

Ansvar för skador
Själva entreprenadtiden eller ansvarstiden räknas från entreprenadens påbörjande till slutbesiktningen. Först då upphör entreprenörens ansvar för skador på sin del av husbygget. Man brukar säga att risken övergår på byggherren, som ju då tar huset i besittning.

Adressändring
När du flyttar är det smidigt att anmäla din nya adress. Beställer du eftersändning samtidigt får du posten eftersänd till din nya adress och förtryckta flyttkort.

Grattis till ditt nya hus!
Läs mer på nätet
Det finns flera bra ställen på internet där man kan hämta information om husbyggen, hitta lämpliga entreprenörer eller bara diskutera med andra i samma sits.
Några förslag är:

www.vartnyahus.se
www.arkitekt.nu
www.boverket.se
www.nybygget.se
www.energimyndigheten.se
www.lantmateriet.se
www.bkr.se

Liknade Artiklar

kommentarer